계약갱신 거절 통보를 받았다면, 주택·상가별 정당한 사유 가려내는 네 단계

계약갱신을 요구했다가 임대인에게 거절 통보를 받았다면 체념하거나 무조건 무효라고 단정하기 전에 판정부터 해야 합니다. 적용 법률, 요구 시기와 횟수, 법이 정한 거절 사유, 그 사유를 뒷받침하는 사정을 주택과 상가로 나누어 차례로 짚고, 거절이 정당할 때의 원상복구 준비까지 정리했습니다.

갱신을 요구했는데 거절 통보가 왔다면

계약 만료를 몇 달 앞두고 임대인에게 계약을 이어 가고 싶다고 알렸는데, "이번에는 연장이 어렵다"는 답이 돌아오는 경우가 있습니다. 이때 많은 임차인이 두 가지 중 하나로 반응합니다. 법에 갱신요구 권리가 있으니 거절은 무조건 무효라고 생각하거나, 반대로 임대인이 싫다고 했으니 어쩔 수 없다고 체념하는 것입니다. 두 반응 모두 위험합니다. 법은 임차인에게 갱신을 요구할 수 있는 길을 열어 두었지만, 동시에 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유도 조문으로 정해 두었기 때문입니다.

결국 거절 통보를 받은 뒤 해야 할 일은 감정적인 대응이 아니라 판정입니다. 내 요구가 법이 정한 시기와 방식에 맞았는지, 임대인이 내세운 이유가 법이 인정하는 거절 사유에 해당하는지, 그 사유를 뒷받침하는 사정이 실제로 있는지를 차례로 따져 보아야 합니다. 이 글은 그 판정 순서를 주택과 상가로 나누어 정리하고, 거절이 정당한 것으로 보일 때 퇴거와 매장 정리를 어떻게 준비하면 좋은지까지 이어서 설명합니다.

참고로 일상에서는 계약갱신청구권과 계약갱신요구권이라는 말을 섞어 쓰지만, 법 조문은 '계약갱신 요구'라는 표현을 씁니다. 이 글에서는 편의상 '갱신요구'라고 부르겠습니다. 또한 이 글은 제도를 이해하기 위한 안내이며, 개별 계약의 결론을 대신하지 않는다는 점을 먼저 밝혀 둡니다.

첫 번째 판정: 내 계약에 어느 법이 적용되는가

거절 사유를 따지기 전에 적용 법률부터 정해야 합니다. 사람이 사는 집을 빌린 경우에는 주로 주택임대차보호법 제6조의3이, 영업을 위해 상가건물을 빌린 경우에는 상가건물 임대차보호법 제10조가 기준이 됩니다. 두 법은 거절 사유의 목록이 다르기 때문에, 어느 쪽인지 잘못 잡으면 이후의 판단이 모두 어긋납니다.

건물 이름보다 실제 쓰임새를 봅니다

가장 헷갈리는 곳이 오피스텔이나 주거와 영업을 겸하는 공간입니다. 건축물대장에 적힌 명칭이 오피스텔이라고 해서 곧바로 상가로, 혹은 주택으로 단정할 수는 없습니다. 실제로 그 공간에서 잠을 자고 생활했는지, 사업자등록을 그 주소로 두고 영업을 했는지, 계약서에 사용 목적이 어떻게 적혀 있는지 등 구체적인 사정을 함께 보아야 합니다. 판단이 애매하다면 이 단계에서 전문가의 검토를 받는 것이 이후 시간을 줄이는 방법입니다.

상가라면 계약을 맺은 시점도 확인합니다

상가의 경우 갱신요구를 할 수 있는 전체 기간이 2018년 10월 16일 개정으로 10년 범위가 되었는데, 이 개정은 시행일 뒤에 새로 맺거나 갱신한 계약부터 적용하는 것을 원칙으로 삼았습니다. 따라서 오래전부터 같은 자리에서 영업해 온 사장님이라면 최초 계약일과 그 이후 갱신이 이루어진 날짜를 모두 꺼내 보아야 합니다. 보증금 규모가 크다는 이유로 갱신요구 자체가 불가능하다고 생각하는 경우도 있는데, 법은 환산보증금 기준을 넘는 임대차에도 갱신요구 관련 일부 조항을 적용하므로 그렇게 단정해서는 안 됩니다.

두 번째 판정: 내 요구는 기간과 횟수에 맞았는가

임대인의 거절 사유를 보기 전에, 임차인 쪽 요구가 법이 정한 틀 안에 있었는지 먼저 점검해야 합니다. 요구 자체가 기간을 벗어났다면 거절 사유를 따질 필요도 없이 권리 행사가 어려워질 수 있기 때문입니다.

요구를 '보낸 날'보다 '닿은 날'이 중요합니다

기간을 셀 때 자주 놓치는 부분이 도달 시점입니다. 임차인이 문자를 작성하거나 우편을 부친 날이 아니라, 그 의사가 임대인에게 전달된 때를 기준으로 다툼이 생길 수 있습니다. 기간의 마지막 무렵에 보낸 요구라면, 임대인이 실제로 받은 날짜를 증명할 자료가 있는지부터 확인해야 합니다. 정확한 기간 계산은 기산일과 민법의 기간 계산 규칙에 따라 달라질 수 있으므로, 경계에 걸려 있다면 날짜를 하나씩 대조해 보아야 합니다.

주택은 이전 갱신 이력, 상가는 누적 기간을 봅니다

주택이라면 이번 요구가 첫 번째 갱신요구인지 확인합니다. 이전에 이미 갱신요구로 2년을 연장한 적이 있다면 같은 권리를 다시 쓸 수는 없습니다. 다만 그때의 연장이 갱신요구에 따른 것인지, 아무도 통지하지 않아 자연스럽게 이어진 묵시적 갱신인지, 아니면 서로 합의해 새로 맺은 재계약인지에 따라 결론이 달라지므로 당시 주고받은 문자와 계약서를 함께 보아야 합니다. 상가라면 최초 계약 시작일부터 지금까지 쌓인 기간이 10년 범위 안에 있는지를 계산합니다.

세 번째 판정: 주택의 거절 사유는 무엇이고, 내 경우에 해당하는가

주택임대차보호법은 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 여러 가지로 나열하고 있습니다. 여기서는 실제 분쟁에서 자주 거론되는 사유를 중심으로, 임차인이 스스로 점검할 질문을 함께 적었습니다. 목록 일부만 보고 판단하지 말고 조문 전체를 확인해야 한다는 점은 꼭 기억해 두어야 합니다.

월세가 밀린 적이 있는 경우

주택에서는 연체액이 2기의 차임액에 달한 사실이 있으면 거절 사유가 됩니다. 점검할 질문은 단순합니다. 계약 기간 동안 밀린 금액이 한 번이라도 두 달 치 월세 수준에 이른 적이 있는가, 그 사실을 보여 주는 이체 기록은 어떻게 되어 있는가입니다. 나중에 모두 갚았다는 사정이 있더라도 연체 사실 자체가 문제 될 수 있으므로, 입금 내역을 날짜순으로 정리해 두는 것이 좋습니다.

집을 남에게 다시 빌려주었거나 크게 훼손한 경우

임대인의 동의 없이 집의 전부나 일부를 다른 사람에게 빌려준 경우, 임차인의 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우도 거절 사유에 포함됩니다. 가족이나 지인이 잠시 머문 것을 두고 다툼이 생기기도 하므로, 실제로 누가 어떤 조건으로 거주했는지 설명할 수 있어야 합니다. 파손이 문제 된다면 입주 당시 사진과 하자 보수 요청 기록이 판단의 근거가 됩니다.

임대인이나 가족이 들어와 살겠다고 하는 경우

가장 많이 다투는 사유입니다. 법은 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 그 집에 실제로 살려고 하는 경우를 거절 사유 가운데 하나로 둡니다. 그러나 "가족이 들어올 예정"이라는 말 한마디로 언제나 거절이 인정되는 것은 아닙니다. 이와 관련해 2023년 12월 7일 대법원이 선고한 2022다279795 판결이 실거주 사유를 누가 증명해야 하는지의 문제를 다룬 바 있습니다.

임차인 입장에서 확인할 질문은 이렇습니다. 들어오겠다는 사람이 임대인 본인인지, 부모나 자녀처럼 법이 정한 가족 범위에 속하는지, 그 사람이 지금 어디에 살고 있고 왜 이 집으로 옮겨야 하는지, 거절 통보는 갱신요구 이후 언제 왔는지입니다. 반대로 임대인이라면 실제 거주 계획을 보여 줄 수 있는 사정을 정리해 두어야 합니다. 양쪽 모두 통보 문구와 날짜를 남겨 두는 것이 출발점입니다.

철거나 재건축이 예정된 경우

주택에서도 법이 정한 일정한 철거·재건축 사유가 있으면 갱신이 거절될 수 있습니다. 다만 막연한 계획이 아니라 법률이 요구하는 요건에 맞는지가 핵심이므로, 임대인이 어떤 근거로 철거·재건축을 말하는지 서면으로 확인해 두는 편이 좋습니다.

집이 팔린다는 소식을 들은 경우

집주인이 바뀐다고 해서 갱신요구 권리가 자동으로 사라진다고 단정할 수는 없습니다. 새 소유자의 지위, 임차인의 대항력, 갱신요구와 거절 통보가 각각 언제 이루어졌는지, 새 소유자가 실거주를 주장하는지에 따라 판단이 달라집니다. 매매 이야기를 들었다면 그 시점과 들은 내용을 바로 메모해 두는 것이 좋습니다.

네 번째 판정: 상가의 거절 사유는 어떻게 다른가

상가를 운영하는 사장님에게 갱신 거절은 단순히 이사 문제가 아니라 영업 기반이 흔들리는 일입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의 거절 사유는 주택과 비슷해 보이지만 기준과 구성이 다르므로 따로 살펴보아야 합니다.

연체 기준은 3기입니다

상가에서는 밀린 차임이 3기분에 이른 사실이 거절 사유입니다. 주택보다 기준이 한 기 더 넓지만, 매출이 줄어 월세를 몇 달씩 늦게 낸 적이 있다면 누적 금액이 그 수준에 닿은 시점이 있었는지 꼼꼼히 계산해 보아야 합니다. 관리비나 공과금이 차임에 포함되는지는 계약서 문구에 따라 달라질 수 있으므로 함께 확인합니다.

무단 전대와 중대한 파손

임대인 동의 없이 매장 일부를 다른 사업자에게 빌려준 경우, 매장을 중대하게 파손한 경우도 거절 사유로 규정되어 있습니다. 매장 한쪽에 다른 사람의 판매대를 두었거나, 공간을 나누어 다른 업종이 함께 영업한 적이 있다면 그 관계가 전대에 해당하는지 따져 보아야 합니다. 인테리어 공사 과정에서 구조체를 건드린 적이 있다면 당시 임대인의 동의 여부를 기록으로 확인해 두는 것이 좋습니다.

"리모델링을 할 예정이니 비워 달라"는 통보

상가에서 자주 마주치는 거절 이유입니다. 그러나 리모델링 계획을 알렸다고 해서 갱신요구가 일괄적으로 막히지는 않습니다. 법은 철거·재건축을 근거로 한 거절에 구체적인 요건을 두고 있으며, 검토 대상으로는 계약을 맺을 때 공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 알렸는지, 건물이 낡아 안전상 위험이 있는지, 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 진행되는지 등이 거론됩니다.

따라서 사장님이 해야 할 일은 최초 계약서와 특약에 공사 계획에 관한 문구가 있는지 찾아보는 것, 계약 갱신 때마다 받은 서류를 다시 읽는 것, 임대인이 보낸 공사 관련 통지와 설명 자료를 모아 두는 것입니다. 단순한 내부 수리인지, 건물 전체의 철거·재건축인지에 따라 판단이 크게 달라지므로 임대인에게 공사의 범위와 일정을 서면으로 묻는 것도 방법입니다.

10년 범위를 다 채운 경우

최초 임대차기간을 포함해 전체 기간이 10년 범위에 이르렀다면 더 이상 갱신요구로 계약을 이어 가기는 어렵습니다. 다만 10년이 지났다고 계약이 그날 자동으로 끝난다고 볼 수는 없고, 당사자 사이의 합의나 묵시적 갱신, 종료 통지 여부 등 실제 계약 관계를 따로 확인해야 합니다. 10년 범위는 영업을 보장하는 기간이 아니라 갱신요구를 할 수 있는 상한이라는 점을 구분해 두면 판단이 쉬워집니다.

거절이 아니라 조건을 바꾸자는 요구를 받았다면

임대인이 갱신 자체를 거절하지는 않으면서 보증금이나 월세를 올려야 연장하겠다고 하는 경우도 많습니다. 갱신요구로 계약이 이어지면 원칙적으로 종전과 같은 조건으로 갱신되지만, 차임과 보증금은 법이 정한 요건과 범위 안에서 조정될 수 있습니다.

주택의 경우 주택임대차보호법 제7조가 증액청구의 요건과 함께 원칙적으로 20분의 1, 곧 5%의 상한을 정하고 있고, 지방자치단체 조례로 이보다 낮은 범위를 정할 수 있게 했습니다. 그렇다고 임대인이 언제나 아무 조건 없이 그만큼 올릴 수 있다는 뜻은 아니므로, 증액을 요구하는 근거와 시기를 확인해야 합니다.

상가 역시 증액 관련 규정이 있지만, 환산보증금 기준을 넘는 임대차에는 제10조의2 등 별도의 규정이 관계됩니다. 그래서 상가 월세 인상 폭을 주택과 같은 기준으로 일률적으로 말할 수는 없습니다. 인상 요구를 받았다면 내 계약의 환산보증금이 기준 안에 드는지부터 확인하고, 요구 금액을 바로 수락하거나 거절하기보다 근거를 서면으로 받아 두는 것이 좋습니다.

거절 통보를 읽을 때 던질 다섯 가지 질문

임대인에게서 거절 문자를 받으면 내용을 여러 번 다시 읽게 됩니다. 이때 아래 다섯 가지 질문에 하나씩 답해 보면 상황이 정리됩니다.

1. 무엇을 이유로 들었는가: 연체, 전대, 파손, 실거주, 철거·재건축 등 구체적인 사유가 적혀 있는지, 아니면 이유 없이 연장 불가만 통보했는지 확인합니다.
2. 그 이유가 내 계약 유형의 조문에 있는가: 상가인데 실거주를 이유로 들었다면 주택과 같은 일반적 사유가 아니라는 점을, 주택인데 연체를 들었다면 2기 기준에 닿았는지를 대조합니다.
3. 언제 보냈는가: 내 갱신요구가 도달한 날과 거절 통보가 온 날을 나란히 적어 둡니다.
4. 뒷받침하는 사정이 있는가: 실거주라면 누가 왜 들어오는지, 공사라면 계약 당시 고지가 있었는지 등 통보 문구 밖의 사실을 확인합니다.
5. 대안을 제시했는가: 거절이 아니라 조건 변경이나 기간 조정을 함께 제안했다면 협상 여지가 있는지 살펴봅니다.

다섯 가지에 모두 답했는데도 결론이 서지 않는다면, 자료를 한데 모아 법률 상담을 받는 것이 좋습니다. 질문에 대한 답을 미리 적어 가면 상담 시간도 훨씬 짧아집니다.

기록을 남기고 답장을 보내는 방법

갱신을 둘러싼 다툼은 대부분 "언제, 무엇을, 어떻게 전달했는가"에서 갈립니다. 갱신요구를 보낼 때도, 거절 통보에 답할 때도 같은 원칙이 적용됩니다.

보관해 둘 자료

• 최초 계약서와 이후 갱신 때마다 작성한 계약서·합의서
• 갱신요구 메시지 원문, 발송 시각, 읽음 표시나 회신 화면
• 임대인의 거절 통보 원문과 받은 날짜
• 월세 이체 내역(연체 여부를 다툴 때 필요)
• 입주·입점 당시 사진과 하자 보수 요청 기록
• 공사·매매·실거주 계획에 관해 임대인이 설명한 내용의 메모

거절 통보에 답하는 문장 예시

아래는 문장 구성의 예시일 뿐이며 법률 서식이 아닙니다. 실제로 보내기 전에 자신의 계약 정보와 적용 법률을 확인해야 합니다.

"임대인님, 보내 주신 연장 불가 안내를 받았습니다. 저는 [날짜]에 [주소] 임대차계약에 관하여 갱신을 요구한 바 있습니다. 안내하신 사유가 법에서 정한 어떤 거절 사유에 해당하는지, 그리고 이를 확인할 수 있는 자료가 있는지 알려 주시면 검토하겠습니다. 이 메시지를 받으셨는지 회신 부탁드립니다. [날짜, 임차인 성명]"

문자나 메신저도 의사를 전하는 수단이 될 수 있지만, 상대방이 받았다는 사실을 증명하는 것이 중요합니다. 다툼이 커질 것 같다면 내용증명을 함께 검토할 수 있습니다. 다만 내용증명이 실제 수령이나 법률 요건 충족까지 모두 보증하는 것은 아니므로, 필요하면 배달 증빙도 함께 챙겨야 합니다.

상황별로 짚어 보는 예시

아래 사례는 이해를 돕기 위해 만든 가상의 상황이며, 실제 결론은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

식당을 운영하던 사장님이 공사 통보를 받은 경우

계약 만료 넉 달 전에 갱신을 요구했더니, 건물주가 건물 전체를 손볼 계획이라며 연장이 어렵다고 답했습니다. 이 사장님이 먼저 볼 것은 최초 계약서와 특약입니다. 계약 당시 공사 시기와 기간에 관한 계획을 들은 적이 있는지, 건물에 안전상 문제가 지적된 적이 있는지, 공사가 다른 법령에 따른 것인지를 확인한 뒤, 건물주에게 공사 범위와 일정을 서면으로 요청하는 순서가 자연스럽습니다.

원룸 세입자가 집주인 자녀의 입주 소식을 들은 경우

갱신을 요구한 지 몇 주 뒤 집주인이 자녀가 들어와 살 예정이라고 알려 왔습니다. 세입자는 들어올 사람이 법이 정한 가족 범위에 해당하는지, 통보가 언제 왔는지를 기록하고, 실거주 사유에 관한 증명 문제를 다룬 판례가 있다는 점을 염두에 두고 상담을 준비할 수 있습니다.

10년 가까이 영업한 미용실의 경우

처음 계약한 날부터 따져 보니 전체 기간이 10년 범위에 거의 이르렀습니다. 이 경우 갱신요구로 기간을 늘리기보다, 임대인과 새로운 조건으로 합의할 수 있는지 협의하거나 매장 정리 일정을 미리 세우는 쪽이 현실적인 선택이 될 수 있습니다.

거절이 정당해 보인다면, 퇴거와 매장 정리를 미리 준비합니다

모든 판정을 거쳤는데도 임대인의 거절이 법이 정한 사유에 해당해 보인다면, 남은 기간을 어떻게 쓰느냐가 손실을 좌우합니다. 특히 상가 임차인은 짐만 빼는 것으로 끝나지 않고, 계약서에 정해진 상태로 공간을 돌려주는 원상복구가 함께 따라오는 경우가 많습니다.

원상복구 범위를 먼저 확정합니다

원상복구는 무조건 빈 공간으로 만드는 일이 아니라, 계약서의 특약과 입점 당시 상태를 기준으로 돌려줄 범위를 정하는 일입니다. 입점할 때 이미 있던 시설과 내가 설치한 시설을 구분하고, 그 내용을 임대인과 미리 문서로 맞춰 두면 보증금 정산 단계에서 다툼이 줄어듭니다. 범위를 정하지 않은 채 철거를 시작하면 공사가 끝난 뒤 추가 작업을 요구받을 수 있습니다.

철거 일정은 인도일에서 거꾸로 잡습니다

매장을 돌려줘야 하는 날을 먼저 확정하고, 그 날짜에서 거꾸로 철거 기간과 폐기물 반출, 임대인 확인 일정을 배치하는 것이 안전합니다. 영업을 마지막 날까지 이어 가야 한다면 철거 기간을 짧게 잡아야 하므로, 현장을 직접 본 업체에서 공정과 기간을 미리 들어 두는 것이 좋습니다. 매장 정리와 함께 폐업을 결정했다면 정부의 폐업 점포 철거 지원제도도 함께 확인할 수 있습니다. 철거 범위와 일정이 아직 정리되지 않았다면 무료 견적 신청으로 현장 상담부터 받아 보는 것을 권합니다.

퇴거 전 점검 목록

• 임대인과 합의한 인도일과 원상복구 범위를 문서로 남겼는가
• 입점 당시 사진과 지금 상태를 비교할 사진을 찍어 두었는가
• 철거 업체의 현장 확인과 공정표를 받았는가
• 보증금 반환 일정과 정산 기준을 임대인과 맞췄는가
• 공과금, 통신, 카드단말기 등 해지할 항목을 정리했는가

갱신 거절을 둘러싼 흔한 오해

"갱신요구권이 있으니 어떤 거절도 무효다"

법은 거절 사유를 함께 정해 두었습니다. 거절 사유가 실제로 있다면 갱신요구를 했더라도 계약이 이어지지 않을 수 있습니다.

"임대인이 싫다고 하면 끝이다"

반대로 법이 정한 사유 없이 임대인이 마음에 들지 않는다는 이유 하나로 갱신을 막을 수 있는 구조도 아닙니다. 거절 사유가 무엇인지 묻는 것은 임차인의 정당한 확인 절차입니다.

"한 번 갱신하면 다시는 연장할 수 없다"

주택에서 같은 갱신요구 권리를 다시 쓸 수 없다는 뜻이지, 임대인과 합의해 재계약하는 것까지 막는 것은 아닙니다.

"상가는 10년 동안 무조건 영업할 수 있다"

10년은 갱신요구를 할 수 있는 전체 기간의 상한입니다. 그 안에서도 연체나 무단 전대 같은 거절 사유가 있으면 갱신되지 않을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

임대인이 이유를 밝히지 않고 연장 불가만 통보하면 어떻게 하나요?

어떤 사유에 근거한 거절인지 서면으로 묻는 것이 첫 단계입니다. 답변 내용과 날짜를 보관해 두면 이후 상담이나 협의에서 근거로 쓸 수 있습니다.

갱신요구 기간을 며칠 넘겨서 보냈습니다. 방법이 없나요?

법정 기간을 넘겼다면 갱신요구 권리를 행사하기 어려울 수 있습니다. 다만 묵시적 갱신이 성립했는지, 임대인과 따로 합의할 여지가 있는지는 검토할 수 있으므로 주고받은 메시지를 먼저 정리해 보아야 합니다.

갱신된 뒤에 사정이 생겨 먼저 나가고 싶으면 어떻게 되나요?

주택은 갱신요구로 갱신된 임대차의 해지에 묵시적 갱신의 해지 규정을 준용합니다. 임차인이 해지를 알리면 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 흐른 뒤 해지 효력이 생기는 것이 원칙입니다. 상가는 갱신 형태에 따라 규칙이 다르므로 계약 내용을 따로 확인해야 합니다.

상가인데 임대인이 직접 장사하겠다며 거절했습니다.

상가에는 주택과 같은 일반적인 실거주 거절 사유가 규정되어 있지 않습니다. 임대인이 든 이유가 법이 정한 다른 거절 사유에 해당하는지 확인해 보아야 합니다.

갱신 거절이 확정되면 원상복구는 언제 시작해야 하나요?

인도일에서 거꾸로 일정을 잡되, 원상복구 범위를 임대인과 먼저 확정한 뒤 공사를 시작하는 것이 좋습니다. 범위가 정해지면 철거 업체에 현장 확인을 요청해 기간과 공정을 미리 들어 두면 인도일을 맞추기 쉽습니다.

정리: 거절 통보는 끝이 아니라 판정의 시작입니다

갱신 거절 통보를 받았다면 적용 법률, 요구의 기간과 횟수, 거절 사유의 해당 여부, 뒷받침하는 사정이라는 네 단계를 차례로 확인해야 합니다. 판정 과정에서 필요한 것은 법 조문을 외우는 일보다 계약서와 메시지, 이체 내역 같은 기록입니다. 그리고 거절이 정당해 보인다면 남은 기간을 원상복구 범위 확정과 철거 일정 수립에 쓰는 것이 손실을 줄이는 길입니다. 법률 판단이 필요한 부분은 전문가와, 매장 정리가 필요한 부분은 현장을 직접 보는 업체와 상의하면서 차근차근 준비하시기 바랍니다.